Uff 02.3504758 - Cell 329.6191886 info@housecarestudio.it

Siete degli ottimi negoziatori e avete comprato casa ad un prezzo ragionevole. L’avete ristrutturata, arredata e siete andati a viverci da soli, in coppia o con la vostra famiglia. Bene, ora arriva la convocazione della solita noiosissima assemblea di condominio e non avete voglia di andarci ma, essendo la prima volta, meglio partecipare.

In allegato alla convocazione trovate il rendiconto di gestione da cui risulta che alcuni condòmini sono in arretrato con le spese… cose che capitano, l’importante è che l’assemblea finisca prima di mezzanotte.

Prima di comprare casa, l’agente immobiliare (che vi sorrideva sempre) non riusciva a reperire l’ultimo rendiconto condominiale. Poco male: davanti al notaio vi ha prodotto regolare lettera liberatoria rilasciata dall’amministratore del condominio da cui risulta a chiare lettere che il venditore ha saldato tutte le spese ordinarie e straordinarie di propria competenza. Su questo non ci piove. Che problema potranno mai causare quei quattro poveracci in arretrato?

Durante l’assemblea scoprite una amara verità: lavori di manutenzione anche poco onerosi ma assai necessari ed urgenti non vengono deliberati, adeguamenti normativi anche banali non vengono neanche posti all’ordine del giorno, i condòmini litigano su questioni di poco conto e vecchi rancori, due o tre condòmini inferociti minacciano azioni civili e penali a chiunque gli capiti a tiro, l’amministratore tace e lascia fare, verbalizza l’approvazione del consuntivo e del preventivo nonché la propria riconferma, chiede senza esito di costituire un fondo cassa per pagare le spese correnti.

Finite col tacere anche voi, in quanto avete disgraziatamente scoperto di avere investito i vostri sudati risparmi all’interno di un condominio BLOCCATO.

Cosa è la morosità condominiale

Se il condòmino paga con qualche giorno di ritardo non c’è problema. Se il condòmino accumula due rate non pagate (solitamente) l’amministratore gli manda una lettera di sollecito.

Se più del 10% dei condòmini segue questo comportamento ci troviamo in un condominio affetto da morosità.

  • Lieve: dopo una lettera di messa in mora i condòmini ritardatari saldano tutti gli arretrati oppure concordano con l’amministratore un piano di rientro, ma l’amministratore non deve lasciarsi sfuggire di mano la situazione in quanto c’è il pericolo di recidiva e i fornitori sono già in subbuglio.
  • Grave: i ritardatari non pagano e (anche per emulazione) aumentano di numero arrivando al 30%. L’amministratore avvia azioni legali nei confronti dei morosi ottenendo in cambio impegni generici, contestazioni al proprio operato, minacce più o meno velate, sceneggiate strappalacrime e anche qualche risultato concreto. Alcuni fornitori inviano decreti ingiuntivi e minacciano il blocco del loro servizio.
  • Difficilmente riparabile: i morosi superano il 50% e le azioni legali non producono alcun risultato concreto (a parte la parcella dell’avvocato). I servizi comuni non funzionano in quanto i fornitori hanno sospeso il proprio operato. Lo stabile mostra evidenti segni di degrado. Alcuni condòmini avviano cause civili contro chicchessia destinate (dopo anni) a rivelarsi infruttuose. Chi fa in tempo vende il proprio appartamento al primo malcapitato che se lo piglia, ma la maggior parte dei condòmini scopre che il proprio appartamento non si vende e nemmeno si affitta. Alcuni appartamenti sono già in asta giudiziaria (andata deserta).

Come si è arrivati a questa situazione

Ovviamente ogni caso fa storia a sé. Ecco alcune fattispecie.

  • Noncuranza dell’amministratore. A volte omette persino di mandare i bollettini MAV delle singole rate. Più spesso lascia passare mesi prima di inviare una lettera di sollecito. Quasi sempre non dispone della professionalità necessaria per valutare le cause della morosità, interfacciarsi col moroso ed impostare un piano di rientro. Inoltre non ha voglia di dedicare tempo prezioso (e non retribuito!) per monitorare le situazioni critiche.
  • Edifici nuovi. Il costruttore completa l’edificio grazie a finanziamenti bancari. Le banche estinguono i finanziamenti al costruttore erogando mutui ipotecari agli acquirenti delle singole unità immobiliari che diventano così condòmini a tutti gli effetti ma… le banche preferiscono avere crediti ipotecari nei confronti dei condòmini piuttosto che un credito (semi)chirografario nei confronti del costruttore; può quindi capitare (molto spesso) che concedano mutui ipotecari anche al 100% del valore dell’immobile con procedure di affidamento piuttosto “morbide”. Risultato: una buona parte dei condòmini fin da subito non ha denaro a sufficienza per rimborsare le rate del mutuo bancario e, ancor meno, per pagare le spese condominiali. Le unità immobiliari sono tutte pesantemente ipotecate con la conseguenza che una azione legale di recupero avviata dall’amministratore non produce alcun risultato concreto.
  • Ex enti. Immobili di precedente proprietà di enti pubblici, fondi pensione, assicurazioni o società immobiliari. Queste entità giuridiche, proprietarie dell’intero palazzo, ad un certo punto propongono agli inquilini di acquistare l’appartamento in cui vivono con un forte sconto (30-50%) sul prezzo di mercato, col risultato che i soggetti solvibili accettano subito e volentieri la vantaggiosa proposta mentre, invece, i soggetti economicamente problematici non hanno la possibilità di aderire all’occasione. Il risultato è che l’ente resta suo malgrado proprietario di appartamenti di cui addirittura (a volte) non incassa neanche l’affitto e finisce con essere esso stesso il “condòmino moroso”. E’ forte l’imbarazzo per l’amministratore che deve agire nei confronti di un grosso soggetto giuridico.
  • Attività commerciali. Si tratta di condòmini che finchè vanno bene pagano le rate ma cercano comunque di risparmiare sulle spese straordinarie votando contro in assemblea. Quando l’attività va male le spese condominiali diventano l’ultima delle loro priorità. Il recupero del credito è reso difficile (i.e. impossibile) dal complesso della normativa fallimentare.
  • Difficoltà individuali. Oltre agli individui senza scrupoli e ai furbetti del quartierino, esistono persone oneste e in buona fede che subiscono disgrazie personali di cui vi risparmio l’elenco. L’amministratore dovrebbe valutare singolarmente queste situazioni  e, prima di procedere col recupero del credito, dovrebbe consultarsi con i consiglieri. Anche qui ci vuole professionalità, tempo e pazienza; sono quindi sempre di meno gli amministratori che operano in maniera così necessariamente sensibile.

Cosa è obbligato a fare l’amministratore

L’approvazione assembleare del preventivo di gestione OBBLIGA ogni singolo condòmino a pagare le rate ENTRO le scadenze stabilite, a prescindere dalla ricezione del bollettino MAV. L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. Tutto qua.

La legge non specifica neanche (e come potrebbe?) quale azione legale egli debba porre in essere.

Spetta al creditore l’ònere di dimostrare al giudice l’esistenza del credito. Ne consegue che per azionare una procedura di recupero l’amministratore deve avere contabilità, carte e documenti in perfetta regola. Auguratevi che sia così.

Quando l’azione legale (dopo anni) non produce nulla, il credito incagliato verso il condòmino moroso viene ripartito e addebitato ai condòmini regolari.

Una piccola consolazione: quando l’unità immobiliare del moroso viene venduta (anche in asta giudiziaria), l’acquirente è obbligato a pagare le spese ordinarie arretrate relative all’esercizio in corso e all’esercizio precedente; ma è davvero troppo poco se si pensa che (in Italia) i crediti condominiali incagliati sono imputabili a un periodo che va dai cinque ai dieci anni.

Cosa può fare l’amministratore

L’amministratore dovrebbe agire al fine di prevenire l’insorgere o, quantomeno, il diffondersi del fenomeno; ma, come già detto, pochi lo fanno.

Senza entrare in eccessivi dettagli, l’amministratore considera solvibile il proprietario di unità immobiliari libere da ipoteca. In questi casi spesso il condòmino ritardatario regolarizza la propria posizione alla ricezione della lettera di messa in mora.

Se l’unità immobiliare è ipotecata, non si vede alcuna speranza di recupero e il condòmino non ne vuole sapere di pagare, l’amministratore farebbe bene a convocare una assemblea per ottenere la delibera di esonero per la riscossione del credito, così da risparmiare almeno le spese dell’avvocato.

Troppi amministratori lasciano troppe decisioni al libero arbitrio degli studi legali.

Servizi comuni

La legge prevede la possibilità di escludere il condòmino moroso dall’utilizzo dei “servizi comuni suscettibili di godimento separato”, ma è una possibilità sostanzialmente astratta. In proposito, ecco una sintesi del caos giurisprudenziale che oggi regna sovrano:

  • L’amministrazione non può privare il condòmino in abitazione principale dei cosiddetti servizi essenziali (acqua, riscaldamento e forse anche ascensore) per non incorrere nel reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose”. Bizzarro, visto che, se non vengono pagate, tutte le aziende fornitrici di beni e servizi hanno la possibilità di sospendere la fornitura, essenziale o meno che sia.
  • L’amministratore può escludere il condòmino moroso dai cosiddetti servizi non essenziali (impianti sportivi, giochi per i bimbi, antenna TV). Si tratta di provvedimenti contestabili, complicati da attuare, problematici ai fini della pacifica convivenza e, quel che è peggio, infruttuosi.

Cosa possono fare i fornitori del condominio

Se non vengono pagati da diversi mesi, è facile indovinare che alcuni fornitori sospendono il servizio; altri proseguono il servizio ben sapendo che il condominio è un “ente certo” che alla fine paga.

Il primo bene oggetto di una azione di recupero del fornitore è il conto corrente condominiale. Se, come probabile, il conto non ha capienza, il fornitore può chiedere all’amministratore l’elenco dei condòmini morosi. L’amministratore ha l’obbligo di rilasciare immediatamente tale elenco senza vincoli di privacy o di delibera assembleare.

A questo punto il fornitore può promuovere, a sua discrezione, una azione di recupero dell’INTERO proprio credito nei confronti di uno qualsiasi dei condòmini morosi. Logicamente egli attaccherà il condòmino moroso ma SOLVIBILE, cioè colui che non paga per emulazione, ripicca o semplice sbadataggine. Per questo motivo vi consiglio caldamente di pagare sempre le spese condominiali di vostra competenza, anche se altri condòmini non lo fanno.

Conclusioni

La morosità condominiale è un preoccupante fenomeno esploso in particolare negli ultimi dieci anni e scatenato da un mix di fattori: crisi aziendali, crisi familiari, mutui concessi con troppa facilità, amministratori sempre meno presenti in condominio, normative palesemente inadeguate.

Spesso le azioni legali di recupero del credito non producono nulla in quanto il ricavato di un’unità immobiliare venduta in asta giudiziaria va a soddisfare i crediti del fisco e della banca che ha iscritto la prima ipoteca. Nulla quindi rimane per il credito del condominio. Considerato che le spese condominiali servono anche a mantenere in buono stato l’immobile e a sostenere il valore delle singole unità, a mio avviso la legge dovrebbe prevedere:

  • il privilegio dei crediti del condominio sui crediti ipotecari,
  • l’obbligo dell’acquirente di una unità immobiliare di saldare tutte le spese arretrate ordinarie e straordinarie, non soltanto le spese ordinarie relative agli ultimi due esercizi,
  • una disciplina assai rigida della lettera liberatoria rilasciata dall’amministratore, ad oggi un documento poco vincolante e troppo spesso redatto in maniera non esaustiva.

In situazioni di grave morosità condominiale la cassa condominiale è perennemente vuota e l’amministratore non ha, di fatto, alcun margine di manovra per rispettare gli obblighi di gestione civilistici e fiscali, contenere il degrado, migliorare la vita degli abitanti e adeguare il palazzo alle stringenti normative che ci sono e che sempre di più ci saranno. Ai decreti ingiuntivi dei fornitori si sommano quindi sanzioni, multe e cartelle esattoriali.

La morosità condominiale è un problema che non ha una vera soluzione. Il solo consiglio che oggi posso dare è di agire in maniera preventiva, cioè seguite che l’amministratore agisca tempestivamente all’insorgere dei primi sintomi del problema, ma soprattutto:

CAVEAT EMPTOR

PRIMA di acquistare casa, verificate scrupolosamente tutta la documentazione condominiale che il venditore ha l’obbligo di mettere a vostra disposizione. Vi assicuro che quei pochi minuti del vostro tempo saranno ricordati come uno degli investimenti più importanti e redditizi della vostra vita.