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Acquistare casa: attenzione al condominio!

PRIMA di firmare qualsiasi proposta di acquisto tutelate i vostri sudati risparmi leggendo queste pagine e osservandone il contenuto.

Ecco a voi un elenco di fattori critici a cui prestare molta attenzione in sede di compravendita.

 Importo rate condominiali

Questa informazione viene spesso evidenziata negli stessi annunci di vendita. Se l’importo delle spese condominiali è elevato bisogna ovviamente chiedersi il perché e cercare di scoprirlo anche con l’aiuto di questo articolo.

Lettera liberatoria

La lettera liberatoria viene rilasciata dall’amministratore del condominio su richiesta del venditore ed è il documento che (auspicabilmente) attesta la regolarità del venditore. Questi, prima del rogito, deve avere pagato tutte le spese a proprio carico.

Se il venditore – purtroppo – non ha regolato (in tutto o in parte) i propri arretrati, l’amministratore può (e deve) legittimamente chiedere al compratore di saldare tutti gli arretrati ordinari relativi all’esercizio in corso e all’esercizio precedente. Se venite a trovarvi in questa situazione, prima di acquistare casa parlatene con il vostro notaio di fiducia e trovate con lui una soluzione che preveda una riduzione del prezzo dell’immobile o un rogito che preveda il vincolo della somma corrispondente alle spese non saldate.

E’ ormai giurisprudenza affermata che le spese straordinarie sono a carico di chi è proprietario al momento della delibera assembleare, ovvero il venditore. Questi deve così saldare tutte le spese straordinarie deliberate anche se l’amministratore non ha ancora emesso i relativi avvisi di pagamento.

La lettera liberatoria deve contenere anche un dettaglio o, quantomeno, il totale dei crediti di difficile (i.e. impossibile) recupero che il condominio vanta nei confronti dei condòmini, il dettaglio di liti, contenziosi, arbitrati, mediazioni attivi e passivi possibilmente con una previsione sui possibili esiti.

Capita molto raramente che l’amministratore rilasci il documento già completo di tutte queste informazioni. Il mio consiglio è di farsi mostrare il documento prima di acquistare casa, e cioè prima di firmare la proposta di acquisto. Se il documento non vi soddisfa non esitate a chiedere una nuova lettera liberatoria completa di tutti i dettagli che ho menzionato. Se il venditore (o l’agenzia immobiliare) si mostrano reticenti, cogliete la palla al balzo per chiedere una sostanziosa riduzione del prezzo dell’immobile.

E’ vostro pieno diritto avere tutte le informazioni PRIMA di firmare qualsiasi impegno.

Documentazione ultimi due anni

Fatevi consegnare (oppure pretendete di visionare) tutta la documentazione condominiale relativa agli ultimi due anni: rendiconti, verbali assemblee, capitolati lavori straordinari eseguiti, ecc.

Verificate che il contenuto della documentazione sia coerente con la lettera liberatoria. In particolare:

  • una volta all’anno si tiene l’assemblea ordinaria e, di solito, i lavori straordinari vengono deliberati da apposite assemblee straordinarie: se non ci sono state assemblee o se ce ne sono state troppe chiedetevi il motivo;
  • è buona cosa che le assemblee si svolgano con solide maggioranze e con il minor numero possibile di deleghe, condòmini che si presentano in ritardo o che abbandonano l’assemblea prima del termine sono una negatività da non sottovalutare;
  • verificate che le assemblee ordinarie siano avvenute ampiamente nei tempi previsti dalla legge;
  • esaminate i verbali delle assemblee, in particolare quelle straordinarie, per capire se sono servite a risolvere un problema, a portare dei miglioramenti nel condominio, a costruire qualcosa di positivo o piuttosto, se sono state un contenitore di rancori personali o la rappresentazione di problemi che resteranno irrisolti;
  • attenzione a verbali di assemblea eccessivamente lunghi, puntigliosi o addirittura contraddittori: spesso sono lo strumento utilizzato dall’amministratore per tutelarsi da una precaria situazione condominiale;
  • chiedete di conoscere in maniera esaustiva i motivi che hanno portato ad eventuali mancate esecuzioni di delibere dell’assemblea;
  • se la quantità e gli importi delle liti in essere vi sembrano eccessivi significa che effettivamente lo sono; in tale caso non esitate quindi a consultare un vostro professionista di fiducia per capire se state usando i vostri sudati risparmi per acquistare casa in un luogo in cui vivere in pace con la vostra famiglia e con voi stessi oppure per accollarvi un contenzioso dal lungo e dubbio esito finale.

Regolamento di condominio

L’importanza del regolamento è tale da essere parte integrante del rogito. In effetti esso andrebbe addirittura allegato al rogito, ma vi avviso subito che, quando andate ad acquistare casa, tanti notai si limitano a inserire una frase con cui il compratore dichiara di avere letto, accettato, confermato e sottoscritto il regolamento anche se, in realtà, il compratore questo regolamento non l’ha mai letto, né accettato, né confermato e tanto meno sottoscritto.

Modificare il regolamento è molto difficile se non impossibile. Non esitate ad abbandonare l’ufficio dell’agenzia immobiliare se PRIMA di firmare la proposta di acquisto questo documento non vi viene mostrato.

Senza entrare nel dettaglio della natura contrattuale o assembleare, sappiate che il regolamento può contenere dei seri vincoli sulla vostra proprietà oppure incomprensibili clausole desuete che potrebbero inaspettatamente rivelarsi una pericolosa fonte di problemi.

A titolo esemplificativo, il regolamento può contenere:

  • vincoli alla destinazione d’uso delle singole unità immobiliari: si possono vietare ambulatori medici, palestre, sartorie (da uomo o da donna… bah!), asili nido, scuole, attività alberghiere ecc.;
  • obbligo del servizio di portierato, con i vantaggi e i costi che ne conseguono;
  • ripartizione degli oneri di manutenzione di parti comuni quali tetti, solai, scale ecc., o anche di parti private quali balconi, terrazze, lastrici solari, ecc.;
  • vincoli al possesso degli animali nelle parti private e vincoli per gli animali nell’uso delle parti comuni o degli impianti comuni quali aree verdi, piscina, scale, ascensori, porte di ingresso, ecc.;
  • criteri di ripartizione di spese quali acqua, riscaldamento, elettricità, pulizie, ascensore, ecc.;
  • termini e modalità di convocazione delle assemblee, quorum costitutivi e deliberativi, limiti al numero di deleghe;
  • destinazione e manutenzione del verde comune che, per esempio, può essere dato in uso perpetuo ad alcune unità immobiliari escludendone altre;
  • modalità o divieti riguardanti la biancheria stesa ad asciugare;
  • servitù attive e passive su parti comuni e anche sulle singole proprietà;
  • regolamentazione sosta dei veicoli e posti auto, argomento questo già in sé fonte di infinite polemiche e aggravato dal fatto che gli spazi di sosta descritti nel regolamento sono spesso tarati sulla larghezza che le automobili avevano negli anni sessanta, con la conseguenza che alcuni degli attuali autoveicoli ingombrano gli spazi di sosta altrui.

Alcuni di questi vincoli non hanno efficacia in quanto in contrasto con la legge o superati dagli usi comuni. Inoltre la giurisprudenza è ormai orientata ad affermare che è consentito tutto ciò che non è espressamente vietato; ma attenzione: ogni fattispecie può rappresentare un caso a sé.

Per vostra curiosità vi riporto una frase – abbastanza diffusa in regolamenti contrattuali tutt’ora in vigore – che lascia immaginare i possibili problemi che certe regole desuete possono creare.

E’ vietato destinare o lasciare destinare le unità immobiliari a scuola di canto e ballo, musica, ginnastica, scherma, ambulanze, sanatori, gabinetti di cura per malattie infettive o contagiose, locali di pubblici spettacoli in genere, asili di ricovero, agenzie di pegno o collocamento, o di farne un uso contrario alla tranquillità, alla decenza, alla moralità, dandosi atto che tale specificazione è esemplificativa e non tassativa.

Morosità

Grazie alla lettera liberatoria, prima di acquistare casa avete appurato che il venditore non ha arretrati nei confronti del condominio. Questa è senz’altro una buona notizia. Tuttavia è essenziale verificare che la generalità dei condomini sia in regola con i pagamenti. Perché?

Senza darvi troppi dettagli, vi dico che se più del 10% dei condòmini ha il brutto vizio (a volte tristemente motivato) di pagare le spese solo dopo avere ricevuto una lettera di messa in mora da parte dell’amministratore o, ancora peggio, dopo che è stata avviata una azione legale, ci troviamo nella situazione del cosiddetto condominio BLOCCATO:  l’amministratore si vede costretto a chiedere ai condòmini regolari di sopperire al deficit di cassa provocato dai condòmini morosi, il che provoca risentimenti, sospetti e desiderio di emulazione (se non paga lui non pago neanch’io!). Diventa inoltre molto complicato deliberare l’esecuzione di lavori straordinari, ancorché necessari e/o urgenti.

Se i crediti si rivelano irrecuperabili la situazione ben presto degenera e l’insufficienza di cassa porta al mancato pagamento delle fatture ordinarie con conseguenti decreti ingiuntivi da parte dei fornitori, assenza di manutenzione e blocco nell’uso degli ascensori, interruzione del servizio di riscaldamento, sporcizia nelle parti comuni (e non solo)… ecc. ecc. ecc..

Per farla breve, la morosità diffusa porta alla morte del condominio e alla svalutazione pressocchè totale del valore delle singole unità immobiliari: non si trovano compratori per gli appartamenti in vendita e nemmeno la locazione resta una strada percorribile.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, egli può inoltre escludere il condòmino moroso dall’utilizzo di alcuni servizi condominiali; ma in troppi casi tutto ciò non si traduce in una vera tutela per i condòmini regolari.

Se la morosità è imputabile a condòmini che esercitano una attività commerciale, il recupero del credito spesso si rivela molto, molto complicato (i.e. costoso e con scarso esito).

La morosità condominiale è facilmente rilevabile dal rendiconto. Un significativo indicatore di morosità è anche la presenza di unità immobiliari in asta giudiziaria: ne basta anche soltanto una per abbassare il valore di mercato di tutti gli appartamenti del condominio.

La nostra legislazione non affronta adeguatamente il problema in questione. La vostra sola tutela sta nell’esaminare attentamente tutti i documenti PRIMA di acquistare casa.

Impianto di riscaldamento

Verificate se l’impianto è centralizzato o autonomo.

Se è centralizzato, è preferibile l’alimentazione a metano. Purtroppo esistono ancora impianti alimentati a gasolio o, peggio ancora, a carbone.

Si vanno sempre più diffondendo sistemi di teleriscaldamento e riscaldamenti elettrici abbinati a pannelli solari. Queste due soluzioni spesso portano il vantaggio di esonerare il condominio dall’obbligo del Certificato Prevenzione Incendi, con conseguente risparmio sui costi.

Se vedete che i caloriferi non sono dotati di contabilizzatori di calore, prima di acquistare casa chiedete di conoscere il motivo.

Dimensione condominio

Naturalmente ogni singolo caso fa storia a sé, ma ormai è accertato che il condominio risulta più gestibile se composto da un numero di condòmini compreso tra 20 e 60. Resta gestibile un condominio con più di 60 condòmini a condizione che sia formato da un unico palazzo.

Al di sotto dei 20 condòmini il condominio non dispone della necessaria “inerzia”, aumenta il livello di spesa pro capite, pochi condòmini riescono a imporre la propria volontà oppure le intemperanze del singolo condòmino creano maggiori conflitti.

Se il condominio è composto da 2 soli condòmini si tratta del cosiddetto “condominio minino”, ove qualsiasi delibera deve essere presa all’unanimità. Prima di acquistare casa valutate molto bene chi sarà colui con cui andrete di fatto a condividere ogni singola decisione riguardante la vostra casa.

Diffidate dei cartelli vendesi in cui lampeggia la frase NO SPESE CONDOMINIALI: bugia, poche o tante le spese condominiali (purtroppo) ci sono sempre, anche nel condominio minimo.

Il condominio composto da due o più palazzi è intrinsecamente litigioso. Le assemblee sono delle riunioni di piazza tra sconosciuti in cui a volte è difficile persino prendere la parola. Molte, troppe deleghe. L’amministratore e pochi consiglieri finiscono col diventare i “padroni di fatto” del condominio.

Se ogni palazzo di un complesso immobiliare fa condominio a sé, spesso l’intero complesso immobiliare costituisce il cosiddetto “supercondominio”, in quanto ci sono servizi comuni per tutti gli edifici. Aumentano complessità e costi di gestione.

Il condominio minimo e il supercondominio sono elementi di criticità.

Infine, ponete attenzione alla concentrazione dei millesimi: un condòmino con 100 millesimi è già in grado da solo di influenzare molte decisioni.

Servizi condominiali

Ogni servizio porta con sé dei costi, ma ha una sua diversa utilità percepita.

  • L’ascensore è sempre di più considerato un servizio essenziale. Il doppio ascensore è considerato un valore aggiunto. Sono da preferire gli ascensori sufficientemente ampi da consentire l’utilizzo ai disabili.
  • Il verde condominiale va generalmente considerato un valore aggiunto se avete dei bambini. Verificate che sia effettivamente fruibile con panchine, gazebo, vialetti, giochi per i bimbi, ecc. Verificate che che non vi sia una eccessiva diversità delle piante, in quanto ogni specie di pianta porta con sé costi ed esigenze di manutenzione diverse.
  • Piscina, laghetto con i cigni, campo da tennis, campo di basket, campo di calcetto fanno sicuramente una bella impressione; ma attenzione: queste strutture hanno costi (non indifferenti) di gestione, manutenzione e certificazione. Chiedetevi se ne vale la pena.
  • Il portierato è ormai considerato un costo che non produce un vero valore aggiunto. Trova qualche giustificazione in supercondomini, in stabili di alta gamma o in presenza di attività commerciali. Il mansionario del portiere è stato progressivamente svuotato. Si tratta di un servizio difficile da sopprimere, specialmente se previsto da un regolamento contrattuale.
  • La videosorveglianza non ha quella grande utilità che tanti immaginano. Se uno stabile è soggetto a intrusioni questo servizio può avere un suo perché, a condizione che sia ben studiato, ben implementato, ben condotto, ben mantenuto, ben certificato… e ben costoso!
  • Vigilanza: servizio alternativo o complementare alla videosorveglianza, può essere di tipo armato o non armato. La vigilanza non armata ha un costo molto più abbordabile e spesso si rivela essere un utile deterrente nei palazzi a rischio intrusione. Domanda: ma siete sicuri di volere acquistare casa all’interno di uno stabile che, senza adeguata sorveglianza, viene abitualmente frequentato dai ladri?

Certificazioni

Il condominio è una struttura complessa in cui le certificazioni hanno sempre maggiore importanza: CPI (Certificato Prevenzione Incendi), DVR (Documento di Valutazione del Rischio), DUVRI (Documento Unico Valutazione Rischio Interferenziale), APE (Attestato Prestazione Energetica), CIS (Certificato Idoneità Statica), dichiarazioni di conformità, ecc.

A seconda del tipo di palazzo, alcuni certificati possono anche non essere obbligatori.

Il condominio è un “ente” con una propria responsabilità giuridica; ovvero: se il condominio causa un danno (agli stessi condòmini o a terzi) è obbligato al risarcimento. Se il condominio non ha adottato tutti gli accorgimenti necessari a prevenire il danno l’assicurazione, spesso e volentieri, non paga oppure applica la rivalsa. Un esempio su tutti: un incendio danneggia, anche gravemente, il palazzo e la polizza globale fabbricati copre l’evento ma…, se manca il CPI… avete perso i vostri sudati risparmi investiti nell’immobile!

PRIMA di acquistare casa, pretendete di conoscere quantomeno la presenza e, perché no, il contenuto dei certificati.

Prevalenza uso abitativo

Nella maggioranza dei casi il condominio è composto da unità abitative e su molte forniture beneficia di IVA agevolata 10%.

Ma, se più del 50% della superficie e destinato ad attività commerciali, il beneficio decade e anche i condòmini “residenziali” subiscono loro malgrado l’IVA con aliquota ordinaria 22%.

Sono soggetti ad aliquota ordinaria anche i condomìni di soli box auto.

Aggiungo che le attività produttive e commerciali spesso hanno esigenze diverse da quelle residenziali. Ne consegue una potenziale fonte di conflitto.